A WeWork közösségi irodahálózat botránya több területen is hasznos információval szolgálhat számunkra. Annyira érdekes piac üzlet szempontjából is, hogy nem mehettem el mellette. Itt egy elvileg jó piacon lévő társaság, hiszen a szabadúszók száma folyamatosan nő, sőt az USA-ban már eléri a 36 %-ot (a „munkavállalók” között). Tehát a piac adott, de még sem tud nyereséges lenni, a tulajdonos mohósága, hibái miatt vissza kellett lépni a tőzsde kibocsátástól, ami pedig ha bejött volna, mutatja, mennyit lehet kaszálni egy tőzsde kibocsátással, főleg tulajdonosként, korai befektetőként (értsd: kibocsátás előtt). Izgalmas!

Update: 2021 őszén bevezették a tőzsdére a WeWork-ot, de még annál is kevesebbet ér, mint 2019-ben a botrány lecsengése után.

Közösségi iroda piac

Coworking, vagy magyarul közösségi iroda egy olyan ingatlan, amiben a szabadúszók, vagy távolról dolgozók tudnak asztalt, irodát vagy éppen tárgyalót bérelni.
Nagyrészt ez úgy történik, hogy a közösségi iroda vagy saját vagy bérelt ingatlant ad tovább bérbe így a szabadúszóknak (grafikus, programozók, coach, marketinges, vállalkozó, startup…). Dizájnosan be van rendezve úgy, hogy egy menő irodai környezetben érezhesse magát a szabadúszó.

A legtöbb közösségi iroda tehát valójában nem egyben ad bérbe egy irodát, hanem darabokban, akár egy-két órára, napra is, vagy havi, negyedéves bérletben. A legtöbb közösségi iroda úgy gondolja, hogy az úgynevezett sharing economy-ban van, vagyis a közösségi megosztás piacán, holott ezzel szemben egyszerű ingatlan bérbeadók. A WeWork után folytatom ezt a részt!

A WeWork sztori

A cég úgy gondolta, hogy a növekedés miatt jobb bérelni az ingatlanokat, és 10 éves lízingszerződéseket kötöttek. Persze éppen a 2008-as válság után indultak, egy felívelő szakaszban, így már az ingatlan piaci recessziót nem érzékelte a cég. Viszont a kitettsége óriási, 24 milliárd dollár világszerte, miközben a cég jelenleg alig ér 10 milliárd dollárt és még évente 2,2 milliárd dollár veszteséget is termel (2 milliárd bevétel mellett!). A szám folyamatosan növekszik, de ahogy a bevétel, úgy a veszteség is.

Néhány tény, amiért visszaléptek:

• A tulajdonos Adam Neumann saját maga által birtokolt ingatlant adott bérbe a cégének. Évente például csak erre elmegy 37 millió dollár a WeWork cashflowjából.
• A tulajdonos hitelt vett fel a cégétől, amiből villákat, farmokat és luxusingatlanokat vett.
• Saját maga bejegyezte a We márkanevet, majd eladta a cégnek – később ezt a pénzt visszaadta.
• Igen, a tulajdonos körül van ennyi negatív dolog, el is távolították.
• 12 milliárd dollárt fektettek már bele a cégbe külsős befektetők. A pénz nagy részét a Softbank, akik érthetően nem örültek a botrányos híreknek, és emiatt leértéktelenedett a tőzsdei kibocsátás előtt a cég, szinte annyira, amennyi pénzt ők beletettek.

A részvénykibocsátás nem jött össze, visszalépett a cég, pedig már 60 milliárd dollárra is becsülték a cég értékét. Gondolj bele ez legalább 5-100-szoros hozam a kezdeti befektetőknek, ha nem több, vagyis csak lett volna. A botrány után viszont 10-12 milliárdra csökkent a cég értékelése.

A közösségi iroda piac kockázata

Több hazai közösségi irodát is látva itthon is nehéz piac. Nagy a szabadúszók között a fluktuáció, időnként hullámzó a bevétel. És bár van olyan piac, ami megfigyelhető a WeWorknél is, hogy nagy multik is bérelnek tőlük helyet a munkavállalóknak, vagy egy-egy kihelyezett meetinget tartanak, de lehetetlen csak bérbeadásból fenntartani a közösségi iroda vállalkozást. Kellenek az extra szolgáltatások, amiket viszont nagyon-nagyon nehezen vesznek igénybe a freelancerek. Hiszen pont az a helyzet, hogy szabadúszók.

Ez a nagyfokú szabadság miatt is tartja úgy Aswath Damodaran a new york-i Egyetem pénzügyi professzora, hogy egy válság, recesszió esetén nagy kockázatnak van kitéve ez az üzleti modell, mivel a legtöbb esetben veszteséges cégekről beszélünk, egy válság pedig a WeWork-ot csődbe viszi, és mivel az irodapiac nagy részét már ők uralják, így komolyabb károkat is elszenvedhet maga az egész szektor is.

A vevői rutin – könnyen váltanak

Pár napja írtam egy cikket a vevői rutinokkal kapcsolatban. Most nézzük ezt meg a közösségi irodában dolgozó szabadúszók esetében. Nagyon könnyen le tudnak mondani a közösségi iroda használatáról egy recesszió esetén. Márpedig Amerika már javában benne van. Pedig a szabadúszók száma egyre jobban nő. Az USA-ban 57 millióan vannak már, ami már a munkavállalók 36%-át jelenti. Csak van egy bökkenő! Túl sok az alternatíva, nem csak a másik közösségi irodák, hanem otthon, egy kávézó, Starbucks, nyáron egy park…, de persze legfőképpen otthon a fő alternatíva. A rugalmas bérlés neki előnyös, de a cégnek nem, hiszen nincs röghöz kötve. A közösségi iroda piac is egy olyan üzleti modellben van, hogy bár igen létezik, de sok esetben nem működőképes, nem tud profitot termelni.

Persze mindenre lehet találni jobb megoldást, ezen a piacon aki most életben marad az elkövetkező 3-5 évben, az lesz igazán piacvezető. A WeWork-nek persze megvannak az esélyei, ha változtat az üzleti modelljén, fel tud mutatni végre profitot, mivel 527 000 felhasználója van 528 helyszínen. De ehhez úja kell gondolnia a működését, ami nehéz lesz. Már bejelentett létszámcsökkentést, több ezer munkavállalót bocsátanak el, de az kevés lesz a profithoz, hiszen az csak néhány száz millió dollár spórolás.

Hazai coworking iroda nyitásával kapcsolatban készítettünk már podcast-et. Azt hiszem hamarosan újra előveszem a témát, mert bele lehet vinni érdekes üzleti modelleket, van is rá néhány ötletem. Addig is hallgasd meg itt: Hogyan indíts vidéken közösségi irodát? Megéri? – podcast

Fotók: WeWork/Facebook
Forrás: Index.hu, BusinessInsider