A napokban újra megnőtt az érdeklődés az „ingyenes” ingatlan szerzés, vagyis az ingatlan elbirtoklás iránt. Egy HVG-s cikk hozta előtérbe a témát, amiben egy ausztrál úriember egy 300 millió forint értékű ingatlan szerzett meg ilyen módon (link a cikk végén). Ha a hazai példák között nézelődünk főleg földbirtokok, telkek elbirtoklásáról olvashatunk.

Elbirtoklás röviden

Nagyon-nagyon ritka az, hogy valaki 15 évig tud egy idegen ingatlant úgy használni, hogy később tulajdonába kerül. Igen, 15 évig úgy kell használni, mintha a sajátunk lenne. Például művelni egy olyan földterületet, amit egyébként a kutya se piszkál már egy ideje, illetve ingatlan esetében fizetni az adókat, gondozni az ingatlant. 15 év után pedig a bírósági döntés után a földhivatalban is bejegyzik a nevünkre az ingatlant. Az elbirtoklásról szóló jogszabályt a cikk végén olvashatod.

Természetes, hogy eljátszunk a gondolattal, főleg annak tudatában, hogy egy kutatás szerint 500 000 ingatlan (ház + lakás) áll üresen, kihasználatlanul az országban. /Forrás:24.hu/

Amikor ingatlanosokkal dolgoztam együtt, akkor ez a téma is érdekelt és már akkor megkérdeztem őket erről. Kit ne érdekelne az ingyen ingatlan szerzés. Összefoglalva az alábbi megállapításokat mondták egybehangzóan:

• Az elbirtoklás alap feltétele, hogy használjuk a „dolgot” ebben az esetben az ingatlant. Oda be kell jutni, ami akár birtokháborítás is lehet.
• Ha csak 1 percre is, de az eredeti tulajdonos használja az ingatlant, telket, akkor újra indul onnantól a 15 év, bármikor is kezdtük mi az elbirtoklást.
• 15 év után fotókkal, számlákkal, igazolásokkal kell bizonyítanunk, hogy mi tulajdonosi szemlélettel foglalkoztunk az ingatlannak, telekkel.
• Ekkor még mindig a bíróság dönt, de sok pénzbe kerül az ügyvéd is.

Összefoglalva: Nem éri meg az egész, tényleg nagy türelemmel kell lennünk, fizetni az adókat és valójában bármikor jöhet az eredeti tulajdonos. Persze másik megoldás, hogy tényleg nyomozunk és kiderítjük a tényleges tulajdonosokkal mi újság, és egy kis pénzt beleölve így is áron alul juthatunk ingatlanhoz, ha körültekintőek vagyunk. Tehát vagy profin kell csinálni, vagy sehogy.

Elbirtoklásról szóló rész a Polgári Törvénykönyvben: 

Az elbirtoklás
5:44. § [Az elbirtoklás feltételei és jogi hatása]
(1) Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.
(2) Ingó dolog tulajdonjogának elbirtoklásával megszűnnek a harmadik személynek a dolgot terhelő olyan jogai, amelyek az elbirtokló birtokának megszerzése előtt keletkeztek, és amelyekre nézve az elbirtoklás ideje szintén eltelt, kivéve, ha az elbirtokló a harmadik személy jogának fennállása tekintetében nem volt jóhiszemű.
(3) Elidegenítési és terhelési tilalom fennállása nem zárja ki az elbirtoklással való tulajdonszerzést, ha az elbirtoklás feltételei egyébként fennállnak.
(4) Az elbirtoklásra vonatkozó általános szabályok szerint birtokolható el a dolog tulajdoni hányada is.
5:45. § [A jogcímes elbirtoklás]
Az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.
5:46. § [Jogutódlás az elbirtoklásban]
Az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.
5:47. § [Az elbirtoklás kizártsága]
(1) Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot.
(2) Ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján nem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld nem osztható meg.
5:48. § [Az elbirtoklási idő nyugvása]
Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.
5:49. § [Az elbirtoklás megszakadása]
(1) Az elbirtoklás megszakad, ha
a) a tulajdonos a dolog kiadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti;
b) a tulajdonos a dologgal kapcsolatban tulajdonosi jogát gyakorolja; vagy
c) a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, vagy egy éven belül nem kéri
a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza.
(2) Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.

Kapcsolódó cikkek: 

• HVG-s ausztrálos eset: Kihasznált egy régi szabályt, az ölébe hullott egy forintban 300 milliót érő ház Ausztráliában

Fotó: Daniel von Appen / Unsplash-ról