Lehet egy magyar vállalkozásnak német ingatlanportfóliója, sőt, még tőzsdére is mehet? Vida Imre szerint igen, csak tudni kell, hogyan kell másképp gondolkodni a befektetésekről. Ő és csapata komplett társasházakat vásárol Németországban, bérlőkkel együtt, és most épp a Budapesti Értéktőzsdére készülnek. Az Available Zrt. üzleti sztoriját hallgathatod most. A Minner Podcastban most az ingatlanbefektetések új szintjére kalauzolunk: megtudod, hogyan lehet külföldi ingatlanokat magyar tőkéből működtetni, miért adják el a németek tízévente az ingatlanjaikat, és hogyan épül fel egy olyan vállalkozás, amelyből pár év alatt Zrt. és tőzsdei szereplő lesz. Vida Imre mesél a befektetői szemléletről, a golfpályán köttetett üzleti kapcsolatokról, a részvénykibocsátás folyamatáról. Ez nem csak ingatlanbefektetésről szól, hanem arról, hogyan lesz a vállalkozóból vállalatépítő és egy tőzsdén jegyzet részvénytársaság vezetője, mindezt néhány év alatt.

A cég weboldal: https://available.hu

Youtube, Spotify, Apple Podcast

Társasházak vásárlása és üzemeltetése Németországban (0:00 – a videóban, podcastban itt beszélünk erről)

Imre bemutatta a cégük, az Avilable Zrt. fókuszát: ingatlanhasznosítással és befektetéssel foglalkoznak. A különlegesség, hogy mindezt saját tulajdonú ingatlanokkal Németországban teszik, német helyszíneken és német bérlőkkel.

A cég eleinte bérlő nélkül vásárolta meg és újította fel a komplett társasházakat, majd töltötte fel bérlőkkel. Jelenleg már túlnyomó részt meglévő bérlőkkel együtt szerzik be ezeket az ingatlanokat. Az ingatlanok hasznosítását, a finanszírozás feltételeinek megteremtését és az üzemeltetést is ők végzik.

A 10 éves német ingatlanciklus (2:24)

Megvizsgáltuk, miért adja el egy német nagyberuházó az ingatlanait tízévente, ami teljesen eltér a magyarországi logikától.

A német rendszer úgy van kialakítva, hogy a nagyberuházók általában 10 évenként adják el az ingatlanjaikat. Ennek több oka is van:

1. Adókedvezmény: Az adórendszer úgy van alakítva, hogy 10 év után adómentesen értékesíthető az ingatlan (magánszemélyként, ellentétben a magyar 5 évvel).
2. Finanszírozás: A bankok általában 10 éves fix kamatperiódussal számolnak, így a tízéves ciklus pénzügyileg tervezhető.
3. Vagyonnövekedés: A 10 év alatt a hiteltörlesztés csökkenti a tőketartozást. Emellett az ingatlanérték a bérleti díjak növekedése alapján (cash flow alapon) emelkedik. A bérleti díjak maximálisan 20%-kal emelhetők háromévente, ami óvatos becsléssel is évi 2–2,5% értéknövekedést jelent az infláció miatt. Ez 10 év alatt akár 25%-kal is felviheti az ingatlan árát.

A 10 éves eladással a befektető realizálja ezt a profitot (a tőketörlesztés és az értéknövekedés közötti különbséget), kihúzva sokszorosan a betett önrészét. „Ez a ciklus eteti a német ingatlanpiacot, az adóhivatalt és a közjegyzőket is.”

Egy fél utcát megvásároltak (7:51)

A cég növekedési üteme megdöbbentő. A közelmúltban aláírt nagyobb szerződéssel a portfóliójuk megháromszorozódott: 50 lakásról 166 lakásra nőtt a szám. Ez nagyjából a négyzetmétert tekintve a dupláját jelenti (kb. 10 000 négyzetmétert).

Konkrétan egy fél utcányi, 60 négyzetméteres, kétszobás panellakást vásároltak meg, melyek több mint 90%-ban már bérlőkkel rendelkeznek. Imre elmondta, hogy az előző tulajdonos pont egy 10 éves ciklus után adta el az ingatlant, megerősítve a német piac „körzővonalzóval megszerkeszthető” természetét. A növekedési terv szerint a jelenlegi nagyságrendet tízszerezni szeretnék, ami várhatóan egy közel 100 000 négyzetméteres portfóliót jelent a következő néhány évben.

Én is részt tudok ebben venni? Részvénytársaság (9:41)

Felmerült a kérdés, hogy hogyan vehetnek részt ebben a növekedésben a külső befektetők. A válasz erre a Zártkörűen Működő Részvénytársaság (Zrt.) forma volt.

A Zrt. indítása nehéz volt (a tőke megszerzése, nemzetközi könyvelés, plusz kötelezettségek), de a cégépítéshez és a tőkebevonáshoz ez a forma volt a legmegfelelőbb. Ahogy egyre többen érdeklődtek a részvétel iránt, a cél az lett, hogy tőzsdei céget hozzanak létre. A BÉT-re való felkészülés (a jogi és számviteli struktúrák kiépítése) rákényszeríti a vállalkozást arra, hogy vállalattá váljon, és a működés ne függjön egyetlen embertől.

Üzleti partnerekkel, ismerősökkel állt össze (14:41)

Imre elmondta, hogy a kezdeti befektetések baráti, ismertségi körből érkeztek. Több befektető ismerős látott fantáziát a jó megtérülési mutatókban (kb. 11 év alatti bérleti díj megtérülés).

Az első tőkebevonás viszonylag könnyű volt, mert az ingatlan befektetés (ellentétben egy startup ötlettel) kézzelfogható volt: beültek az autóba, kimentek Németországba, és bejárták a megvásárolandó házakat. Mivel a magyarországi befektetők szinte kivétel nélkül rendelkeznek valamilyen ingatlanbefektetéssel, könnyen megértették a koncepciót. Később zártkörű tőkebevonás keretein belül kisbefektetőkkel kezdték el felépíteni a céget.

Út a magyar tőzsdére a BÉT-re (15:42)

A végső cél az volt, hogy tőzsdei céget építsenek. A Budapesti Értéktőzsdén (BÉT) való megjelenéssel a tőkebevonás biztosított, és ami a legfontosabb: a részvényesek likvid papírral rendelkezhetnek, amit szabadon eladhatnak.

A cég 2023-ban kereste fel a BÉT-et a tervvel, és rendkívül pozitív fogadtatásban részesült. Bár akkor még viszonylag friss cég voltak, rendelkeztek már több ezer négyzetméternyi saját tulajdonú ingatlannal, és a banki finanszírozás feltételei is adottak voltak. A beszélgetésben szó volt róla, hogy a BÉT-re való felkészülés hatalmas jogi és számviteli munkát igényel.

Golf és a kapcsolati tőke (23:26)

Imre szerint a golf nemcsak sport, hanem a cégépítésben, a kapcsolatokban és a tapasztalatok szerzésében nyújt zseniális támogatást.

A tőzsdei karrierjének kezdetét is egy golfélményhez kötötte: 2023 októberében, miután elhatározták, hogy tőzsdei céget csinálnak, Kulcsár Tiborral (Kulcs-Soft alapítója) golfoztak és beszélték át a tőzsdére lépést. Egy később alkalommal egy A4-es lapra vázolták fel azt a koncepciót, amellyel a BÉT-re lehet jutni. Ez az alapstruktúra két év elteltével is változatlan.

A golf (vagy bármely sport) segít a vállalkozói kihívások kezelésében is: egy 2-3 órás játék során olyan sikereket és kudarcokat (flow élményeket) él át az ember, amelyek sűrítve adják azokat a tapasztalatokat, amikre a vállalkozásban akár 2-3 év is kell.

Tőzsdei kibocsátás, részvényvásárlás kisbefektetőként is, előjegyzés (28:36)

A tőzsdei csengetés, azaz a bevezetés időpontja a jelenlegi tervek szerint 2026 első negyedéve (január, február, vagy március). A bevezetést követően a részvények szabadon kereskedhetőek lesznek bármely értékpapírszámláról.

Viszont még ezt megelőzően, a jegyzés előtt is indul egy olyan program novemberben, amelyen keresztül a befektetők előjegyezhetik a részvényeket.

Mennyibe kerül egy részvénykibocsátás? (30:29)

A BÉT-re való bevezetés költségei Magyarországon töredékei a nyugati áraknak. A tanácsadói díjak és az adminisztratív kötelező körök költségei 10-20 millió forint nagyságrendűek. Emellett rengeteg belső munkát és szakértői bevonást igényel a folyamat.

A működési modell tervezhető. Az üzleti tervet körző-vonalzóval lehet tervezni (33:02)

Az ingatlanbefektetés Imre szerint a legelőnyösebb terület, mert a működés jól tervezhető. Az üzleti tervet szinte „körző-vonalzóval” lehet rajzolni. Az amortizáció, a felújítások és a beruházások évekre előre ütemezhetők.

Ez a kiszámíthatóság ellentétben áll a gyártó vagy termelő cégekkel. Az Avilable Zrt. modellje stabil, a bérlők fizetnek, a felmerülő költségek (mint a kazáncsere) pedig kiszámíthatók. A német piacon közép-hosszútávú szerződéseket kötnek, és a két hónapos felmondási időt mindkét fél szigorúan betartja, így a bérlőcsere is tervezhető.

A német piacvezető, a német piac. 1000 lakás felett (38:01)

Bár az Avilable Zrt. növekedése jelentős, Imre hangsúlyozta, hogy a német piachoz képest még „kis pályán játszanak”. A német piacvezető Vonovia például 548 000 ingatlannal rendelkezik, és a négy legnagyobb szereplőnek több mint 900 000 ingatlana van. Németországban általában 1000 lakás felett számítanak egy vállalattal.

Az Avilable Zrt. igazi újdonsága abban rejlik, hogy a német ingatlanhasznosítási modellt „összecsomagolták és áthozták a határon”, hogy a szükséges tőkét Magyarországon vonzzák be. Ennek oka, hogy a magyar embereket sokkal jobban érdekli az ingatlan, mint a nyugati befektetőket, akik a fejlettebb tőkepiacok felé fordulnak. A BÉT-re való bevezetés pedig hatalmas hitelességet kölcsönöz a projektnek.

A BÉT-re való felkészülés transzparenciát és növekedési kényszert jelent, ami a cég számára hatalmas versenyelőny.

Érdekel az Available működése, vagy az, hogy te kisbefektetőként hogyan tudsz részt venni ebben? Kattints ide!

Fotó: Canva