A kormány 2024 végén 21 pontos gazdaságélénkítő csomagot hirdetett, melynek részei ugyan valamelyest érintik a lakáshelyzetet, a többség mégis azt tapasztalja, hogy az ingatlan- és albérletárak nem igazán akarnak csökkenni. Sőt, a kamatok sem csúsznak le annyira, hogy a hitelfelvétel sokkal olcsóbbá váljon. Ez azt eredményezi, hogy a legtöbb embernek továbbra is meglehetősen költséges a lakhatás, függetlenül attól, hogy bérel vagy vásárol.

Miközben a lakások bérleti díja gyakran 150-300 ezer forint körül mozog, attól függően, hogy vidéki vagy fővárosi albérletről beszélünk –  a friss bérstatisztikák alapján, ha valaki most bérel, akár több mint a fizetése felét is elviheti az albérlet.

Még nem értük el a plafont – csak a takarónk végét

A 2024-es év végi kisebb „pörgés” átnyúlt 2025-re, főleg a 80 millió forint alatti ingatlanok piacán, ahol egy jó állapotú, jó lokációban lévő lakást szinte azonnal elkapkodnak. A szakértők szerint (például Valkó Dávid, OTP Ingatlanpont) 10–15%-os további drágulás is benne van a pakliban – igen, még mindig nem értük el a „plafont”. 

A nagy kereslet mögött több tényező is áll:

• Megint a félelem, hogy tovább drágul: Sokan úgy gondolják, ha most nem ugranak rá, később még nehezebb lesz.
• Állampapírok és nyugdíjpénztári megtakarítások: A felszabaduló (vagy felszabadítható) tőke jelentős része ingatlanba áramlik.
• Új kormányzati támogatások: Például munkáltatói lakhatási hozzájárulás, felújítási kedvezmények, bővülő kollégium-építések.

A kereslet viszont egy ponton megtorpanhat, mert ha az árakat tovább srófolják felfelé, akkor sokan egyszerűen már nem tudják kifizetni. Bár a fizetések is emelkednek, reálértéken (az infláció miatt) ez azért nem annyira érezhető.

Ha a béred a medián körül van (390 ezer nettó) akkor egy 200-250 ezer forintos bérleti díj máris a jövedelmed 50-60%-át is felemésztheti.

Ugyan 2024 végére a nettó átlagbér először lépte át az 500 ezer forintot (500 500 Ft), a bruttó átlagkereset pedig a 700 ezres határt (727 700 Ft) – a KSH adatai szerint egészében a reálkereset emelkedés mégis lelassult, 2025 elején pedig több ágazatban is alig haladja meg a 2-3%-ot.

Mi a helyzet a lakásépítésekkel?

2024-ben mindössze 13 295 új lakás épült, ami 29%-kal kevesebb az előző évinél​. Ráadásul az építési engedélyek (és egyszerű bejelentések) száma is csak ~20,5 ezer volt 2024-ben, ~4,7%-kal elmaradva a 2023-as szinttől​.

Ez ötéves mélypontot jelent az újlakás-átadások terén

Összehasonlításképp, ehhez még hozzá vehetjük, hogy a rendszerváltáskor még minden ötödik lakás tanácsi (állami) bérlakás volt, ezt az állományt azonban az önkormányzatok nagyrészt privatizálták, így az önkormányzati bérlakásszektor azóta folyamatosan zsugorodik. Jelenleg a háztartások közel 90%-a privát tulajdonú ingatlanban lakik, ami nemcsak lakhatási, hanem munkaerőpiaci szempontból is problémás.

Bár egy kiterjedtebb szociális bérlakásszektor sokféle társadalmi csoport számára nyújthatna megfizethető lakhatást, és valós alternatívát jelenthetne a drága piaci albérletekkel szemben​ – a németek példáján láthatjuk, hogy ez nem feltétlenül jelent végleges megoldást:

• A “bérlők országa”: a 84 milliós lakosság több mint fele bérli a lakását, ami uniós szinten rekord. Mégis óriási lakhatási gondjaik vannak!
• A hiány már meghaladja a félmillió lakást, ráadásul a nagyvárosokban (München, Hamburg, Frankfurt, Berlin) 2022–2024 között 10–20%-kal ugrottak a bérleti díjak.

Ez mutatja, hogy egy kiforrott bérlakásrendszer sem mentes a piaci torzulásoktól, főleg ha nincs elég új építés és a gazdaság sem pörög megfelelően.

Rövid régiós kitekintés – hol állunk a környező országokhoz képest?

Amint vetünk egy pillantást a régió nagyvárosaira, jól látszik, hogy a budapesti négyzetméterárak – átlagosan kb. 2700 euró/m² (vagyis 1 millió forint körüliek) – a középmezőnybe tartoznak: Bécs és Prága ennél jóval drágább (jellemzően 5000–7000 euró/m² körül), míg Bukarest olcsóbb (~1650 euró/m²). Bérleti díjak terén pedig szintén Bécs a legdrágább (50 m² esetén ~1000 euró/hó), Prága és Varsó kicsivel 900 euró/hó körül alakul, Budapesten és Bukarestben pedig ehhez képest alacsonyabb, nagyjából 650 euró/hó (tehát ~260e Ft). 

Ha ezekhez mellétesszük a medián fizetésünk, az a 390e Ft, ugye euróban nézve: 976. Ugye… Mindennek ellenére, azért látszik, hogy a magyar főváros az elmúlt évek drágulásai ellenére is „köztes” pozícióban van, a régióban mindenhol magas az infláció, és az albérletpiacok 2023–2024-ben jelentősen megugrottak.

Indul a mi bérlakás programunk is

Az Új gazdaságpolitikai akcióterv részeként a kormány 2024-ben több lépést is bejelentett a megfizethető lakhatás elősegítésére. Ezek egyike az állami bérlakásépítési program, amelynek keretében 200 milliárd Ft-ot szánnak új bérlakások létrehozására ingatlanalapokon keresztül és a lakásépítések számát a jelenlegi évi ~15 ezres szintről középtávon 25–30 ezerre szeretné növelni​.

A decemberben bejelentett részletek alapján, az állami befektetés 100 százalékának megfelelő összeget magyarországi fejlesztésre kell fordítani, amelynek 60 százaléka a következő három célra használható fel:

• új lakás
• és bérlakások építése,
• kollégiumfejlesztés.

A programra 2025. márciustól december 31-ig lehet jelentkezni. A meglévő alapok márciustól azonnal felhasználhatják a forrást, míg az újonnan felállítandó alapoknak erre december 31-ig lesz lehetőségük.

Airbnb-zel? Erre figyelj!

Ha rövid távú kiadással (Airbnb) vállalkozol, érdemes végiggondolni a 2025-ös évre tervezett szigorításokat. Budapesten több kerület is lépéseket tesz a “túlpörgött” rövid távú bérbeadás megfékezésére. 

Miért?

• A kormány 2025-től Budapesten megnégyszerezi a magánszálláshelyek után fizetendő éves átalányadót – lakószobánként 150 ezer forintra
• Továbbá két évre moratóriumot hirdet az új Airbnb lakásregisztrációkra (2025–2026-ban nem lehet új rövid távú kiadót regisztrálni a fővárosban)​

Ha már megvan a működő Airbnb-profilod, elképzelhető, hogy rövid távon még kihasználhatod a turistaforgalomból fakadó magasabb hozamot, de számolj azzal, hogy egyes kerületek teljes tiltást is bevezethetnek (vagy napokra korlátozhatják a kiadást). Ahogy ezt meg is tették január 1-től Terézvárosban – a szeptemberi szavazásuk eredményeképp. 

Így a kerületi lakásállomány 8-9%-ának, vagyis kb. 2700 lakás rövidtávú kiadását tiltották be. Az ingatlan.com elemzése alapján a döntésnek már akkor (2024 október) érezhető hatása volt a VI. kerületi lakáspiacon: az 50 négyzetméternél kisebb ingatlanok négyzetméterára 5%-kal, nagyjából 1,037 millió Ft/m²-re csökkent, és 50%-kal több eladó lakás jelent meg ebben a kategóriában. A szomszédos kerületekben viszont még enyhén emelkedtek az árak, mutatva a befektetői átrendeződés első jeleit.

A rövid távú lakáskiadás szabályozásának szigorítása várhatóan javítja a hosszú távú piac kínálatát, de önmagában nem oldja meg a megfizethetőségi gondokat – ehhez további lakáspolitikai lépések kellenek. Főként, ha tekintetbe vesszük, hogy az idei évben 1300 milliárd forint hozamot fizet ki az állam, aminek nagy része biztosan az ingatlanpiacra folyik vissza, potenciálisan célba véve a befektetési szempontból jó környezetben lévő lakásokat – ezzel ugyancsak növelve az árakat.

Kettős piac – kettős stratégia

A magyar lakhatási válság különböző strukturális problémáinak megoldása többirányú beavatkozást igényel. Szakértők hangsúlyozzák, hogy a fejlettebb gazdaságokban jellemzően nagyobb arányú a bérlakásszektor, ami stabilizálja a lakáspiacot, bár erre most ugye láttunk ellenpéldát – mindenesetre a magyarországi bérlakásépítési/fejlesztési program elindítása (március!) kulcstényező a továbbiakra nézve.

Vevőként vagy bérlőként még mindig érdemes körültekintőnek lenni, alaposan számolni, és figyelni mindenféle támogatásra, hogy ne szálljon el a lakhatási költség. Vállalkozóként pedig még mindig jó befektetési terep lehet az ingatlan – főleg, ha okosan választasz lokációt, és terved is van, hogyan hasznosítod. 

Amennyiben az ingatlanozás mégsem jön be, ajánlom figyelmedbe a Minner Mellékes rovatát! 

Tovább olvasnál?

• Közösségi médiáról kollaborációs marketingre váltottak. Lush, AirBnB esettanulmány
• Küldtem DM-et cégként! Marketingelj chatüzenetben! Berobbanó növekedési stratégiák 3.
• Szervezd ki a vevőnek a munkádat
• Minner CEO napló – Így fejlesztem a cégem. Nézz bele a cégvezetői naplómba!

Források:
Index, 444, VG.hu, Portfolio, Pénzcentrum, Global Property Guide, MNB

Fotó:
Envato License